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從危機到恢復 ,美國房產為何能再次復蘇?

發布時間: 2020-05-27     所屬欄目: 海外投資資訊     點擊次數: 2069 次     熱門評論:0條
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【waigf.com訊】2006年,在經歷了數年迅猛增長之后,房屋市場開始墜入低谷。這是自第二次世界大戰以來,美國經歷的最長的經濟衰退期。爾后,伴隨著房價的穩步上升,房屋市場開始慢慢恢復。



從2007年12月到2009年6月,美國經濟衰退造成了超過870萬人失業。在經濟衰退的數十個月后,失業率更是達到了頂峰——10%,這是自1982年9月以來,失業率第一次達到兩位數。而美國家庭的房屋凈值損失更是達到了16萬億美元之多!


經過了一系列的經濟刺激措施之后,美國經濟在2010年之后開始增長。在2010年到2017年之間,美國的國內生產總值 (GDP) 增長達到了19%。美國經濟實現了連續88個月的就業崗位增長,這是有史以來最長的記錄。到了2017年12月,失業率已經下降到了4%。


美國經濟在各個領域都得到了恢復,房地產市場當然也不例外。在經濟衰退期,美國的房屋貶值超過33%之多。而現在,房屋價格又重回峰值水平,自觸底之后已經增長了51%之多。目前的美國房價水平更是比2006年的歷史峰值高出了1%。


 美國各州:從危機到恢復 



在2011年觸底之后,美國房價又開始緩慢回升。我們可以看到一些西海岸的幾個州,像加利福利亞州、華盛頓州和俄勒岡州的房價都有巨大的增值。


買家們強烈的購房需求和市場上緊缺的房屋庫存,導致了房價目前一直居高不下。然而,還有一些州沒有回到歷史峰值水平。


 受影響最大和最小的州 



根據 CoreLogic 的資料顯示,2006年4月份美國房價指數 (HPI) 到達了峰值,而在2011年3月份觸底,之后在2017年10月份又重回峰值水平。


在全美所有州之中,內華達州在經濟衰退期內經歷了最嚴重的房屋貶值,觸底的房價比峰值低了60%之多。即使目前內華達州的房價比低谷期增值了93%,依然沒有恢復到歷史峰值水平。相比之下,美國中部一些州的房屋貶值影響則小得多,像北達科他州南達科他州在低谷期間,房屋的貶值率分別為2%和7%。


在經濟衰退期,亞利桑那州佛羅里達州的房價分別貶值了51%和50%,在經過一系列的經濟刺激措施之后,兩州房價分別上漲了70%和66%之多,不過和歷史峰值水平相比,仍低了16%。與此同時,加州房價雖然在衰退期貶值了42%,但是這些年來經濟的健康發展,讓這里的房價一直得到快速的恢復,目前房價不僅回升,甚至比歷史峰值還高出了2%。


 西部各州:恢復最快恢復最多 



CoreLogic 的報告發現,那些目前房價比低谷期增值最多的州,正好是衰退期間貶值最嚴重的地區。內華達州、亞利桑那州、密歇根州、加州和愛達荷州是美國在經濟衰退期房屋貶值最嚴重的地區。



西部沿海幾個州——華盛頓州、加州俄勒岡州的房產市場,在近五年來分別經歷了巨大的增值。華盛頓州五年來房屋增值了57%,每套房子平均增值了40,142美金,很大原因是由西雅圖不斷發展的技術產業和土地的升值所推動。俄勒岡州是美國經濟增長最快的幾個州之一,五年來這里的房屋增值了54%,平均每年增值22,144美元。


 房市觸底后重新升溫 



美國房屋價格在21世紀初經歷了價格的上漲,至2006年4月達到峰值。


彼時,美國人口最密集的都市圈中,有65%的城市房屋價格嚴重超出其實際價值。只有5個都市圈——密歇根州的海灣城(Bay City)、密蘇里州的開普吉拉多(Cape Girardeau)、密歇根州的卡拉瑪祖-波蒂奇(Kalamazoo-Portage)、密歇根州的Miles-Benton Harbor、愛荷華州的蘇城(Sioux City)——被認為是低估,僅占人口最密集城市的1%。這一峰值標志著住房行業的快速增長。


美國房地產市場在2011年3月觸底,當時只有27個市場(占人口最密集城市的7%)被高估。房價的下跌,提高了人們的負擔能力,結合其他經濟因素,引發了房市復蘇的開始。


2011年3月全美失業率降至8.8%,低于2009年10月份10%的高位。與此同時,實際GDP在2011年第一季度下降了1.5%,而在接下來的第二季度增長了2.9%。此后,除了2014年第一季度的小幅下滑(-0.9%),GDP在2011年到2017年間持續增長。


 西海岸都市圈蓬勃發展 



雖然美國的平均房價普遍逐漸恢復,但并不是所有州都回到了衰退前的價格水平。一些城市經歷了從峰值到谷底再回到(甚至超過)峰值的大幅擺動,而也有一些地區復蘇的速度則相對較慢。


在以人口為基礎的10個基于核心的統計區域(CBSAs)中,加州市場領頭羊迅速恢復,并經歷了最大的年均房價增長。從2016年第三季度到2017年第三季度,舊金山地區的房屋凈值年平均上漲$73,217,而圣地亞哥洛杉磯的房價分別上漲了$39,096和$39,887。這些數字遠遠超過了全美平均水平$14,888。


拉斯維加斯、邁阿密芝加哥市場經濟復蘇緩慢,目前仍分別低于衰退前各自房價峰值的27%、13%和12%。這些市場的負資產份額也最大,各有10%、13%和10%的房屋仍在水下。


丹佛和休斯頓的負資產份額都是最低的,均為1%。丹佛房價增長53%,以微弱的優勢超過了科技中心舊金山52%的增長率,這些擁有科技行業和低失業率的大都市經歷了房價的持續上漲。


在東海岸,波士頓的房價比曾經的峰值還要高出19%。水下房屋的比例也低于全美平均水平,為4%,房價年平均增長$29,434,是全國水平的兩倍多。


華盛頓特區則仍比其價格峰值低10%,其年平均收益為$12,539,略低于全國平均水平。


 科技中心的表現如何? 



Cushman & Wakefield結合了高等教育、投資資金、高素質勞動力和創業精神等因素,給出了美國25個科技大都市的排名。


得益于高水平的風險投資、頂尖大學的畢業生和大量充足的技術員工,在硅谷中心的圣何塞,五年升值率77%,2017年第三季度的房屋凈值年平均增長為$102,828。


由于就業市場強勁,高薪員工往返于硅谷,舊金山地區也經歷了高速增長,五年升值率超過65%,年平均收益為$73,217。


美國西海岸的西雅圖同樣增長強勁,其五年升值率為68%,年平均房產收益為$63,641。


與此相反,奧斯汀、華盛頓和麥迪遜等地的住宅年平均收益為$10,180、$12,539和$9,787,低于全國平均水平$14,888。


有趣的是,在這10個最大的都市圈中只有4個(華盛頓特區、西雅圖、奧斯汀和丹佛)被認為估值過高。這表明,盡管像圣地亞哥和波士頓這些都市圈的房價有所增長,其他經濟因素比如低失業率、租房選擇和高收入工作等,都有助于使房價保持在正常范圍內。更多資訊點擊外國買房網


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